Chính sách vay 100% giá trị căn hộ được nhiều chủ đầu tư lớn áp dụng thu hút sự chú ý của thị trường thời gian qua.

Đầu tháng 5, nhà phát triển bất động sản hàng hiệu Masterise Homes tung chính sách có tên gọi “Nhà đổi nhà”. Theo đó, khách hàng có thể được vay tới 100% giá trị căn hộ nếu có thêm tài sản đảm bảo là một bất động sản khác. Chương trình áp dụng cho một dự án căn hộ tại Hà Nội. Tài sản căn nhà cũ mà khách hàng sở hữu sẽ được dùng để đảm bảo cho số tiền đặt cọc tương đương 30% giá trị căn nhà mới. 70% còn lại sẽ thế chấp chính căn nhà khách hàng mua tại dự án của Masterise Homes. Khi tham gia chính sách này, khách hàng chỉ cần có 50 triệu đồng tiền đặt cọc mua nhà, còn lại không phải thanh toán thêm một khoản nào cho đến khi nhận nhà.

Đại diện chủ đầu tư này lý giải, tài sản cũ là tài sản đảm bảo tại ngân hàng vẫn là tài sản của khách hàng và vẫn có quyền sử dụng, mua bán. Trong trường hợp không muốn bán căn nhà cũ, khách hàng chỉ cần trả nợ khoản vay tương đương 30% giá trị của căn nhà mới (không lãi suất và phí trả nợ trước hạn) trước thời điểm bàn giao nhà mới thì sẽ hoàn thành nghĩa vụ với ngân hàng và được hoàn trả toàn quyền sử dụng nhà cũ. Vị này cũng nhấn mạnh, chỉ khi nào khách hàng có đủ năng lực trả nợ theo thẩm định căn nhà cũ, theo quy định về tài sản đảm bảo của ngân hàng thì mới đủ điều kiện tham gia chương trình.

Không lâu sau đó, Vinhomes cũng tung chính sách tương tự áp dụng cho khách mua căn hộ tại 2 đại đô thị ở Hà Nội. Khách mua có thể được vay 100% giá trị căn hộ, trong đó 70-80% giá trị vay giải ngân trên tài sản đảm bảo là căn hộ của Vinhomes và 20-30% giá trị vay giải ngân dựa trên tài sản đảm vảo là một bất động sản khác của khách hàng ở bất kỳ tỉnh, thành nào hoặc sổ tiết kiệm. Đặc biệt, khách hàng có tài sản khác có thể thế chấp để mua một hoặc nhiều sản phẩm của Vinhomes tùy vào giá trị tài sản. Chọn chính sách này, khách mua cũng có thể được hỗ trợ lãi suất 0% trong vòng 3 năm, được tặng thêm voucher mua ôtô 200 triệu…

Bên trong căn hộ phía Tây Hà Nội. Ảnh: VH.

Bên trong căn hộ phía Tây Hà Nội. Ảnh: VH.

Tại TP HCM, DHA Corporation – nhà phát triển dự án D-Homme cũng bắt tay với VPBank cho ra chính sách cho vay lên đến 100% giá trị căn hộ. Tương tự 2 chính sách trên, người mua không cần vốn ban đầu, mà thế chấp bằng chính bất động sản có sẵn và căn hộ mua tại dự án D-Homme. Nhà phát triển này cũng áp dụng chính sách hỗ trợ lãi suất và ân hạn nợ gốc…

Đây đều là những chính sách thu hút sự chú ý trong thời gian qua bởi chưa từng xuất hiện trên thị trường, trong đó đánh trúng một trong những vấn đề quan tâm hàng đầu của người mua nhà là hỗ trợ vay vốn. Theo khảo sát của kênh dữ liệu bất động sản Vhome, hơn 63,7% người mua nhà quan tâm đến các chính sách vay. Trong số này, nhóm quan tâm đến việc vay vốn nhiều nhất là người muốn mua loại căn hộ từ dưới 3 tỷ đồng, chiếm 73,2%. Tuy nhiên, cũng có 26,8% khách mua loại bất động sản có giá trị trên 3 tỷ đồng muốn tìm hiểu các chính sách vay.

Anh Hoàn, trưởng phòng kinh doanh một đơn vị phân phối các sản phẩm đang áp dụng chính sách này tại Hà Nội cho biết, sau khi các chính sách được công bố, lượng khách hàng tìm hiểu về sản phẩm tăng cao, trong đó ngoài những khách có nhu cầu thực thì cũng không ít người quan tâm vì tò mò.

Tuy nhiên, về hiệu quả của chính sách này, anh Hoàn cho rằng không đột phá. Theo anh, nhiều khách hàng không thể áp dụng chính sách này vì phải có tài sản thế chấp ban đầu tương ứng với 20-30% giá trị căn hộ như sổ đỏ của khách hàng hoặc người thân, sổ tiết kiệm… Một số khách hàng có bất động sản khác để thế chấp nhưng đa phần là nhà đất ở các tỉnh nên việc thẩm định tài sản khá khó khăn và mất nhiều thời gian, đặc biệt trong bối cảnh dịch bệnh.

“Do đó, nhiều khách mua không đáp ứng được điều kiện vay 100%. Thực tế nếu khách hàng sử dụng gói vay này thì thời gian miễn gốc và lãi của chủ đầu tư với khách hàng cũng giảm so với gói vay 70-80% tầm 6 tháng. Vì thế, đa số khách hàng vẫn lựa chọn gói vay 70-80% giá trị căn hộ”, anh Hoàn cho biết.

Ông Cấn Văn Lực, chuyên gia tài chính, ngân hàng cho rằng, điểm mới của các chính sách này là dùng nhà cũ làm tài sản thế chấp và người mua không nộp tiền góp vốn ban đầu. Theo ông, chính sách có thể phù hợp với những người có phong cách tiêu dùng mới, muốn tận hưởng tiện ích đồng bộ ở các khu đô thị mới trong khi chưa bán được nhà.

“Không có chính sách tốt hay không tốt mà chỉ có sự phù hợp hay không mà thôi.Vì thế, người mua nhà nên phân tích các phương án xem mức độ thiệt hơn như thế nào và cân nhắc với sự phù hợp của bản thân”, ông Lực lưu ý và cho rằng tác động của chính sách này đối với thị trường là có nhưng không nhiều.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA), chính sách này giúp cho khách hàng không phải bỏ ngay một lúc khoản tiền mặt lớn để mua nhà, mà vẫn có được căn nhà mới, vừa tác động giúp phát triển thị trường bất động sản thứ cấp (mua bán nhà cũ), vừa giúp tăng trưởng tín dụng có tài sản bảo đảm, gần như không có rủi ro.

Ông phân tích, việc thực hiện phương thức mua bán này thì rất có lợi cho chủ đầu tư, vừa có lợi cho ngân hàng cung cấp tín dụng vì có các khoản vay lớn có tài sản đảm bảo, đồng thời cũng phần nào cũng giúp ích cho khách hàng, nhất là những người quá bận rộn, nhưng có thu nhập ổn định, sớm được đổi sang nhà mới.

Song Chủ tịch HoREA cũng lưu ý khi lựa chọn chính sách này, khách hàng nên tìm hiểu, xem xét kỹ lưỡng và phân tích từng phương án liên quan đến từng hạn mức vay để cân đối mức trả lãi theo giai đoạn. Bởi khi thanh lý tài sản đảm bảo (nhà cũ) thường giá trị chỉ bằng 60% giá thị trường.